市人大常委会:
按照会议安排，现就《淮北市住宅小区物业管理条例（草案）》（以下简称《条例》）作如下说明：
一、起草《条例》的必要性和可行性
（一）必要性。随着城市建设的快速发展，我市住宅小区总量持续增长，物业服务覆盖面不断扩大，住宅小区承接查验、物业专项维修资金管理办法等制度也日渐完善。但我市仍存在物业服务专业化水平不高、业主委员会履职难、部分小区停车难、物业矛盾纠纷化解难、职能部门职责不明确等问题，严重影响物业服务行业的健康发展。为落实中央和省市加强基层治理决策部署的需要，有必要通过地方立法把我市住宅小区物业管理有关政策做法系统化、法制化、规范化，填补我市物业管理制度的空白，为破解物业管理难题、构建基层社会治理格局、保障物业管理各方合法权益提供重要依据。
（二）可行性。从立法实践上看，《民法典》《安徽省物业管理条例》等法律法规的修订，为我市制定《条例》提供了基本依据，北京、苏州、合肥、芜湖等地已经出台的或正在制定的住宅小区物业管理条例，为我市制定《条例》提供了有益的立法借鉴。从内容来看，《条例》紧密结合我市实际，聚焦当前物业管理短板弱项，坚持问题导向，围绕党建引领、规范服务、加强监管、保障权益等方面创新制度设计，细化相关规定，条目清晰，相关主体责任明确，与宪法法律等上位法的规定不相抵触，具有较强的可行性、可操作性。
二、《条例（草案）》的起草过程
《淮北市住宅小区物业管理条例》纳入市人大常委会2024年立法计划后，在市人大常委会主导下，由市住房城乡建设局承担《条例》调研起草工作，起草过程严格执行重大行政决策程序要求。一是认真收集资料。市住房城乡建设局积极统筹协调相关单位收集、整理立法依据、参考资料，汇总物业管理各项举措。二是组织起草文本。采取实地走访、召开座谈会等形式，认真听取物业管理主管部门、社区与物业服务企业等单位及群众对物业管理立法工作的意见和建议，全面了解我市物业管理工作的发展情况、面临的现实问题以及希望得到的法律支持，结合我市实际情况形成《条例（初稿）》。三是广泛征求意见。通过网络发布、专家论证、风险评估等方式，广泛征求市直相关单位、县区政府、企业、行业协会及群众意见建议。经多轮修改完善，形成了《条例（草案）》。四是落实审查制度。2024年3月通过市市场监管局公平竞争审查、市司法局合法性审查。2024年4月7日，市政府第27次常务会议审议通过了《条例（草案）》。
三、《条例》主要内容和特点
《条例》分为总则、业主大会和业主组织、物业服务、物业的使用和维护、监督管理、法律责任、附则7个章节，共54条。主要内容和特点如下：
（一）坚持党建引领，落实属地管理。明确了党建引领工作原则，推动基层党组织建设，发挥引领作用。鼓励两代表一委员、小区党员业主及法律、财会专业人才参加业主委员会。明确规定了县区在业主大会筹备、换届、承接查验、老旧小区物业管理、小区综合执法等方面的职责，强化基层行政监管职能。（第三、九、十六、十七、十九、三十一、四十三条等）
（二）厘清职责分工，理顺各方关系。明确市、县区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区在物业管理中的职责，突出街道办事处（镇人民政府）要落实工作经费，协调、监督辖区内住宅小区物业管理活动。规定发改、公安、城市管理、市场监管等相关行政管理部门或者机构在行政执法和监管方面职责，发挥物业协会行业自律作用。（第四至八条）
（三）细化业主大会规定，强化业主组织履职。规范业主大会会议筹备程序，明确业主大会筹备经费来源及业主委员会产生方式；规范业主委员会备案、银行账户开设要求；制定业主委员会履职负面清单，实行业主委员会工作报告、履职评估等制度。（第十至十八条）
（四）规范物业服务行为，加强物业企业履约。针对物业服务质价不符、物业企业不履行约定职责等问题，一是细化物业服务用房配备和审核要求，明确物业管理项目人员配备，引导物业服务项目负责人积极配合社区居委会，参与基层建设。二是细化物业企业做好住宅小区档案资料保存、服务信息公开、秩序维护、装饰装修、安全隐患排查等工作，明确物业服务企业禁止行为。三是明确物业服务收费依据、争议处理渠道和业主物业费缴交义务，鼓励物业服务企业向多元化服务延伸。（第十九至三十条）
（五）加强物业使用和维护，保障业主合法权益。明确公共收益收入及支出范围，推进建立公共收益共管账户及审计和公示制度。明确专项维修资金的缴存、转让规定，细化续筹和补建要求，简化使用程序。规定未有约定的车位（库），业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。为落实绿色环保理念、顺应新能源发展趋势，规定新建住宅小区应当按照规划要求配建电动车辆的停车场所和充电设施。符合充电设施安全条件的，物业服务企业应当配合提供相关图纸和资料，并协助现场勘查、施工。（第三十二至四十条）
（六）强化物业服务监管，明确各方法律责任。建立物业服务企业信用管理、服务质量评价、综合执法监管措施。明确物业服务投诉、举报受理处置方式，健全物业矛盾纠纷多元调处、化解机制。设定法律责任，禁止采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费，强化物业管理各方责任主体履行相应义务。此外，规定业主经依法表决同意的，可以实行自行管理，并对自行管理事宜作出规定。（第四十一至五十三条）
以上说明连同《条例（草案）》，请一并予以审议。
