■ 记者　吴永生

通讯员　王俊杰　整理

让低效资产，变“闲”为“宝”，重获新生。在土地、人才等各类生产要素日益紧缺的今天，“腾笼换鸟”成为各地实现产业升级、招商引资的重要手段。各地深知盘活发展空间，才能盘活经济，所以纷纷围绕 “腾什么笼”“笼怎么腾”“换什么鸟”做文章，只为引进高效升级版的“俊鸟”“强鸟”。为了更好实现招商过程中的“腾笼换鸟”，招商人需要明白：“腾”不是目的， “换”才是关键。

一、企业自行退出。企业在一个地区生产发展，从不可能是一帆风顺的，很有可能在生产过程中，出现管理不善、产品缺乏销路、经营成本上涨等问题，从而不得不退出投资。虽然，企业退出投资，对当地经济发展造成了一定的损失，但背后也隐藏了巨大机会。当地政府可以提早通过常态化信息了解企业经营情况，主动出击，做企业的工作，积极为企业找好土地转让的下家。在此过程中，政府不仅是要做好“腾”和“换”的动作，其中还有很多细节需要注意，从法律、税务、劳动等多个方面，解决企业补偿工资、安置员工就业、对企业依法拍卖、偿还债务等问题。

二、谈判协商回购。然而，愿意主动退出的企业毕竟是少数，一些企业占据着黄金地段，却连年亏损。面对这类企业，政府可以先进行调查，清楚为什么企业会出现这种情况，如果企业持续亏损的情况无法改变，便可与企业开展协商和谈判。企业因“长期经营亏损”“亩均效益不达标”等原因，不得不提前让出用地的情况时有发生。很多政府为了让企业尽快让出用地，也会以回购土地的方式作为让步，加快“腾笼”工作的推进。

三、市场主导腾换。市场是一只看不见的手，然而却能在资源配置之中起决定性作用。

土地的“腾笼换鸟”也能借助市场的力量。政府园区可以将需要腾换的土地推向市场，让符合当地产业规划，并且有意愿入驻的企业进行收购兼并。对于新项目开展评估研判、同意入驻后，招商人则可以化身“红娘”，为需要腾换的企业与新项目“牵线搭桥”，由双方自行协商交易价格。政府则在当中起到出台相关产权交易、土地价格、税收优惠等奖励政策，支持市场化腾换，并依法快速协助双方，完成转让、过户等手续的作用。

四、政府司法拍卖。除了回购土地，司法拍卖也是政府回收利用土地的重要手段。很多企业在生产过程中，会出现土地用而未尽的情况。此时，政府可以与法院建立“腾笼换鸟”企业处置联动机制，对企业本身、企业所有的土地使用权等进行拍卖。当政府取得了企业资质的所有权后，可以引进相同类型的企业入驻，利用原有厂房设备，快速顺利进行投产。如果是对企业所有的土地使用权进行法拍，政府可以收回土地使用权，重新调整规划后，将土地重新推向市场。同样，土地也可以直接拍卖给后续入驻的相关项目，其中，当地政府需要科学设置竞拍人的资质门槛，对项目准入实施双重审核。

五、适时见缝插针。土地的高效利用，不只有土地回收的方式，还可以见缝插针地巧妙利用“边角料”。“见缝插针”的有一个原则是：多大的笼子装多大的鸟。面对体量大的项目，政府可以收购、竞拍大面积土地；而小体量的项目，招商人员可以挖掘没有充分利用的“边角料”，“精心剪裁”后供给小项目使用。比如高速公路或者两条道路的夹角处、被高架道路分割的土地、形状不规则的土地等，经过美化与合理规划，都能摇身一变为“金边银边”。