市住房和城乡建设局
为推动我市物业管理水平提升，市住房和城乡建设局就老旧小区物业管理工作开展专题调研，提出对策建议。
一、基本情况
全市现有住宅小区514个，物业服务覆盖率86.6%，业主委员会（含物业管理委员会）组建率96.1%，小区党组织组建率99.6%，物业服务企业141 家，物业服务人员约8200余人，物业费收缴率在60%以上，物业服务经营总收入约3.87亿元。今年以来，在市委、市政府的强力推动下，聚焦住宅物业管理这一群众天天有感的“关键小事”，学习借鉴芜湖等先进城市经验，在全市开展住宅物业管理大排查、大整治、大提升攻坚行动，累计排查清单问题4526个，已完成整改4462个；约谈“质价不符”的物业企业34余次，集中约谈一批物业服务质量测评不合格的物业企业，依法清退12家物业服务企业。相关做法得到省委书记韩俊、省长王清宪、副省长单向前和市委书记覃卫国的肯定性批示。
二、主要做法
（一）“一盘棋”推进。加强组织领导。成立市住宅物业管理“三大攻坚”行动领导小组，实行集中办公，出台《淮北市住宅物业管理大排查、大整治、大提升攻坚行动方案》，明确23项工作任务，力争2023年底实现物业服务全覆盖。统筹横向协作。市人大将《淮北市住宅小区物业管理条例》纳入2024年度立法计划；市政协成立关于“推动我市小区物业管理服务行业健康发展”的课题调研组；市委组织部将“皖美红色物业”建设情况纳入书记抓基层党建工作述职评议考核调研内容；市委督查考核办采取“四不两直”方式对各县区、市直有关部门进行实地暗访督查。落实属地责任。濉溪县聘请红色物业管家充实物业管理力量，探索在原计生专干中选拔物管人员。相山区组织“相美红色物业”示范小区评选工作。杜集区构建“党建引领、国企支撑、社区协同、居民参与”的管理模式，破解“无人管”的问题。烈山区推动“三供一业”家属区逐步实现从“靠社区管”到“有物业管”的发展新路径，逐步培养居民“花钱买服务”意识。
（二）“三大行动”攻坚。开展“大排查”。在全市范围内，开展“地毯式”排查，全面摸清物业服务覆盖、业委会组建、物业服务标准等基本情况，建立“一区一表”物业管理信息台账。全面排查业主委员会、物业服务、职能部门等履职中存在的问题。推进“大整治”。采取“清单+闭环”开展违法建设、电梯安全、毁绿种菜、飞线充电等重点领域排查整治，试点推行“划片打包+集散搭配”等物业服务模式，有效整合开放式、零散式住宅小区，引进物业企业入驻管理。促进“大提升”。提级办理一批涉及二次供水泵房移交改造、业主委员会银行开户、消防设施瘫痪、地下车库无法使用等突出问题。试点7个难点小区治理，“以点带面”破解物业整治难题。
（三）“四个突出”补短。突出空白填补。聚焦住宅物业管理短板弱项，开通我市首个小区公共收益共管账户，规范小区公共收益管理；推进物业管理公益诉讼，将物业领域政协民主监督与公益诉讼检察建议“双向衔接转化”，建立公益保护协同监督工作机制，与检察院共同研究破解当前物业管理问题；规范住宅小区物业承接查验工作，制定住宅小区首次业主大会会议筹备经费管理办法，解决住宅小区筹备成立资金难题；印发《关于进一步规范住宅小区物业承接查验工作的通知》，明确谁来查、查什么、怎么查等问题。突出综合执法。印发《淮北市综合执法服务进小区专项行动的指导意见》，建立涵盖12类76个问题的综合执法服务进小区专项行动事项清单，持续开展“综合执法服务进小区”专项行动，截至目前，已开展专项行动263次，组织综合执法学习调研1次。突出公开公示。推行“一箱二牌三栏”（物业服务意见收集箱、物业服务监督公示牌、业主委员会公示牌、政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏）物业服务事项公开公示，将住建、小区党建联建包保单位和辖区物业、城管等部门投诉监督举报电话一并公布。突出党建引领。成立市、县（区）两级物业行业党组织5家，建立社区党组织、居民委员会、网格党组织、红色业主委员会和物业服务企业“五方联席会议”，推动物业服务企业党的组织和工作覆盖。会同组织部启动物业党建联建包保工作，开展全市物业党建联建包保培训，压实70家市直及驻淮单位包保责任。树立行业标杆，评选5个市级“皖美红色物业”示范小区。
（四）“组合拳”施治。健全制度保障体系。印发《关于进一步规范住宅小区物业承接查验工作的通知》《关于进一步畅通物业专项维修资金应急使用渠道的通知》等物业管理相关制度文件13余份。构建服务倒逼机制。通过“第三方测评+日常督查+诚信体系得分+投诉办理+社区党组织评价”的方式，建立健全物业行业良性发展淘汰机制，提高物业企业服务标准和服务水平。开展两大专项行动。开展“物业服务面对面、您有问题我来办”物业开放日活动，将物业领域各类矛盾纠纷防范在源头、化解在基层。开展住宅小区地下停车位（库）整治利用专项行动，常态化督查，清单式督办。目前，已组织开展“物业开放日”活动756余次，解决问题1888个；释放地下停车位8922个。强化舆论监督引导。聚焦住宅物业“三大”攻坚战有力举措及亮点成效，做好典型报道，在学习强国APP、省住建厅简报、淮北信息、《淮北日报》、淮北发布等平台载体，刊发重点稿件120篇（条），利用城市云屏、滚动字幕播放相关主题公益广告2000余次。
三、存在问题
（一）工作运行机制不够顺畅。物业管理外延较为宽泛。物业管理除了承担对物的管理之外，还要承担更多的社会管理责任，涉及违规拆改、车辆、消防安全、噪声污染、养犬、收费、邻里关系、破坏绿地、供暖、供气、供电、通讯以及前期开发遗留问题等等方面，需要多个政府部门和单位进小区执法、服务。但从综合执法服务进小区专项行动从实际执行看，县区执法队伍力量参差不齐、部分执法措施未能形成有效闭环，对小区内各类违法违规行为未能积极进行调查处理，存在互相推诿的现象，小区综合治理效果未能有效显现。属地责任落实还有差距。县区物业管理力量不足，物业管理机构设置、人员配备存在明显短板，部分管理人员缺乏专业知识，在监督物业服务企业、指导业委会规范履职、处理群众投诉建议方面，与点多量大面广的物业管理要求仍有一定差距。街道（乡镇）、社区党建引领作用发挥还不到位，在监督物业服务企业履约、指导业委会规范运行方面监管缺位，解决物业管理问题的能力还需进一步提升。物业职能划分不够科学。市高新区住宅物业管理项目共两个，因缺乏专业物业管理人员和管理措施，在推进业主委员会组建和党的工作覆盖等方面停滞不前；同时，因市高新区不具备社会事务相关职能，物管项目的社会治安由杜集区负责，相关工作合力不足，市高新区和杜集区就物业管理移交工作进展缓慢，影响全市整治提升成效。
（二）物业管理存在短板弱项。制度体系不健全。2015年，市发改委印发《关于明确淮北市普通住宅小区前期物业公共服务收费标准及其他物业相关问题的通知》，收费标准在我省各地市处于中等偏下水平，按照目前物业管理需求来看，物业服务收费标准需要调整，物业服务收费动态调整机制亟待建立，住宅小区停车收费标准处于空白。基础设施较薄弱。配套设施不全，部分小区充电桩、健身设施、休闲桌椅等公用设施设备少，地下车库破损失修不能达到使用标准；管护资金短缺，大部分老旧小区、安置小区、“三供一业”移交小区没有物业维修基金，基础设施改造、日常管理维护等缺少资金，导致小区居住环境难以改善，居民颇有怨言；遗留问题较多，部分小区建设阶段导致的问题长期得不到解决，致使矛盾集中到物业服务企业身上。物业覆盖率较低。县区物业引进工作紧迫感不强，缺乏引入物业政策保障，街道办事处（乡镇）与社区联动性不强，缺乏多元管理模式。烈山区、杜集区、濉溪县物业覆盖率低于全市平均水平，相山区仍有27个小区未实施物业管理。部分老旧小区缺乏规划，长期处于失修失管状态，部分零散、开放式小区仅依靠社区仅提供基本保洁服务，缺少后续管理。部分“三供一业”移交小区的过渡期即将到期，后续管养缺乏资金来源。信访量居高不下。我市物业管理信访量上半年同比增长22.9%，主要问题是：物业企业不作为，解决问题不及时，小区环境脏乱差，电梯维保不及时、公共收益收支不透明、小区内车辆管理乱、物业维修投诉等问题。物业投诉呈现点多量大面广的特点，县区属地管理和首访办理责任需进一步压实，信访办理人员调解、和解的能力和水平有待进一步增强。
（三）物业行业供需双方履职不到位。中小企业服务质量不高。物业服务行业取消了物业企业资质和从业人员执业资格核准，从业门槛较低，多是规模小、实力弱的中小型企业（全市141家物业企业仅有8家企业纳统）；从业人员整体素质不高，常以管理者自居，处理问题方法简单生硬，服务内容不达标。再加上建筑材料、人员工资、设施配件等成本大幅攀升，但物业费价格难以调整增加，企业经营压力逐年加重，从而影响了服务质量。业委会作用发挥不佳。业委会组织较为松散，成员积极性不高，作用发挥不明显；业主委员会成员都是兼职，缺少懂管理、懂法律、懂政策的专业人士，不具备履行权利义务的能力；业主人数众多、利益诉求各不相同，往往难以统一意见。法律、法规也缺乏对业主委员会有效监督，往往出现业主委员会不依法作为、乱作为的问题，难以对物业服务企业形成有效监督。
（四）共建共治氛围营造不够优。抓落实的劲头不够足。相关部门虽然能够立足实际出台相关政策，贯彻落实上级有关部署要求，但依然存在政策落实上热下冷不均衡、物业服务管理不积极、考核激励措施缺乏等问题。抓监督的力道不够强。典型问题通报曝光的范围、频率、强度不够，业主对物业的知情权、参与权和监督权保障不强，物业经营不规范、侵犯居民权益的行为屡有发生。抓宣传的力度不够大。物业管理政策法规的宣传不够深入、不够经常，业主缺乏法律意识、契约意识、文明意识和市场意识，物业服务收费长期存在“收缴难”“收缴率低”问题。
四、对策建议
（一）责任落实“沉下去”，压紧压实物业管理职责。一是组织要到位。相关部门、县区政府要提高政治站位、增强工作主动，将物业管理工作作为“一把手”工程研究部署、推动落实，分管领导要紧抓在手，履职到位，定期协调解决物业管理服务领域的难题。街道、社区主要负责同志要把物业管理服务工作作为日常的重要内容，建立常态化的矛盾纠纷调处机制。二是推进要到位。市物业管理领导小组办公室要用好住宅物业管理服务提升通报机制，定期形成工作简报，及时通报县区政府和相关部门工作进展成效，以及领导专题研究、协调调度、解决问题情况，营造晾晒比拼、争先进位的良好氛围。同时，结合主题教育，多以“四不两直”方式深入基层一线调研，靠前一步主动作为，帮助地方解决难题、打开局面。三是考核要到位。立足工作需要，健全和完善督办、约谈、考核等工作制度，实施传导压力、层层压实责任。各责任单位要围绕安徽省“皖美红色物业”建设三年行动方案部署的“物业服务覆盖率、业主委员会组建率、党组织组建率3个100%”等目标任务，纵深推进住宅物业管理“三大攻坚行动”，打造更多独具特色的物业管理服务品牌。
（二）政策措施“撑起来”，补齐物业管理短板弱项。一是尽快出台《淮北市住宅小区物业管理条例》。着眼“长久立”，进一步明确物业管理各相关部门法定职责和市县政府事权范围，健全物业服务质量保障体系，引导物业服务企业依法依规开展业务。二是提升维修资金使用便利化水平。建立住宅小区共用部位、共用设施的年度修缮计划、维修项目清单和维修资金使用机制，细化紧急维修事项清单和维修资金使用流程简化申请程序，加快审批进度，充分发挥物业专项维修资金使用效能。完善维修资金管理信息系统，方便业主查询。三是完善物业收费相关制度。加快评估和调整我市《普通住宅小区前期物业公共服务收费标准》，有序规范新物业服务企业的收费定价行为；结合我市实际研究出台住宅小区停车收费指导标准，明确车位租赁费、汽车停放费、临时停车服务费等收费标准，进一步加强汽车停放管理要求。
（三）党建引领“动起来”，推进“皖美红色物业”建设。一是加快住宅物业服务全覆盖。注重以市场化方式为主渠道，扩大住宅小区物业服务覆盖，引导居民树立有偿物业服务理念。对于老旧小区和安置房小区，通过市场化方式引入专业化物业服务企业接管或成立国有控股物业服务企业进行托底；对多个规模较小、距离适当、服务需求相似的住宅小区，在充分尊重业主意愿的基础上，由街道（包括乡镇，后同）或社区牵头依托网格管理划分物业服务单元，进行“打捆”招标，选聘优质物业服务企业。对部分开放或零散住宅，无法单独管理又不能联合打包的，通过组建或引入国有物业服务企业、举办公益性物业服务组织、街道社区兜底管理等形式实现物业服务全覆盖，可采取以奖代补、项目资金注入等方式加强支持。二是加快业委会和小区党组织组建率。完善社区党组织领导下的小区(网格)党支部、业委会、物业服务企业协调运行机制。把好政治关，积极引导和推选威望高、党性强、公道正派的年轻党员，担任业委会委员；把好能力关，增设任前培训、测试环节，常态化开展专题培训会、经验分享会，提高依法履职、正确履职、科学履职能力；进一步完善建立“业委会、居委会、物业企业”三方联动机制，全面实施“双向进入、交叉任职”，大力推动社区“两委”成员、党小组长通过法定程序兼任业委会成员。
（四）服务水平“提上来”，规范物业服务市场秩序。一是加强企业监管。充分运用市场机制，全面落实物业服务企业服务质量主体责任，促进物业提高专业化服务能力水平。严格实施物业服务质量测评，强化测评结果运用。对连续排名靠后的物业企业，及时约谈、限期整改，将一批群众意见大、服务意识差的物业企业清除出淮北市场。建立住宅小区物业服务项目“红黑榜”制度模式，进一步健全物业企业服务、奖惩、退出监管机制。持续开展综合执法服务进小区专项行动，实施联合监管、约谈、曝光、行业内通报批评、风险提示、劝退等惩戒措施。二是树立行业标杆。引导支持本地物业企业做大做强，通过加盟、兼并、重组等方式，打造一批龙头企业，力促全市物业服务提档升级。开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。加大对物业服务业的扶持力度，努力引进一批口碑好、实力强的优秀物业企业，推动我市物业服务业加快发展壮大。三是强化舆论监督。充分利用电视、报纸、网络、融媒体，讲好物业故事，传递物业声音，提高居民守法意识、文明意识，适时开展机关事业单位党员、公职人员物业费缴纳专项清理行动。坚持长流水、不断线、高频率、常态化跟踪报道小区物业管理存在的各类顽症痼疾，对工作不主动、成效不明显、群众反映大的问题，坚决予以曝光、加大震慑力度。
（执笔人：张瑞）
